AVM idealny do wyceny portfeli nieruchomości

Bez kategorii 7 września 2018

Modele matematyczne wykorzystujące bazę danych o nieruchomościach do obliczenia rynkowej wartości na podstawie  analizy lokalizacji, warunków rynkowych i informacji o danym mieszkaniu, działce zmieniają wiele procesów, które wcześniej albo były czasochłonne, albo – dla przeciętnego konsumenta – niedostępne. Trzeba jednak mieć się na baczoności i pamiętać, że diabeł tkwi w szczegółach. Kluczowymi warunkami do poprawnego określenia prawdziwej wartości nieruchomości są przede wszystkim jakościowe dane, a także sam algorytm do wyceny. Polskim przykładem Automated Valuation Model jest AVM Cenatorium,  gdzie wyceniamy nieruchomość w sposób automatyczny, równocześnie dostrzegając złożoność jej otoczenia.

Liczą się fakty: cena transakcyjna

Dostępne w Polsce w rozmaitych formach rozwiązania wykorzystują bardzo często informacje o ofertach. Nic w tym dziwnego. Danych ofertowych jest więcej, są łatwo dostępne, aktualizowane codziennie ale… nie dostarczają one wiarygodnych informacji o rynku nieruchomości. A już na pewno, nie o wartości rynkowej danego mieszkania. Oferty są ze swej natury życzeniowe: to oczekiwania sprzedającego, które nie mówią nic o realnej wartości nieruchomości.
Zamieszczane w ogłoszeniach kwoty są zawyżone w stosunku do rzeczywistych wartości rynkowych nieruchomości o średnio 15%. Dodatkowo publikowane są oferty w rzeczywistości nieistniejące, które mogą służyć sztucznemu podnoszeniu cen przez podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami. W związku z tym, dane te są w większości przypadków bezwartościowe do określenia PRAWDZIWEJ wartości nieruchomości.
Także z tego powodu, modele automatyczne oparte na bezwartościowych danych nie są w stanie dostarczyć wiarygodnych informacji.

Prawdziwa wartość nieruchomości

W rozwiązaniach stosowanych w Cenatorium korzystamy z informacji o rzeczywistych cenach sprzedaży mieszkań. Dzięki temu wiemy, że w danym budynku/lokalu sprzedało się mieszkanie za konkretną kwotę. Nasze dane pochodzą z oficjalnych źródeł. Cenatorium kupuje je i przetwarza, tak by były szybko i łatwo dostępne w uporządkowanej formie. Dziś nasza Baza Cen zawiera niemal 4 mln rekordów, co oznacza, że mamy ponad 95% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości z ostatnich lat z całej Polski. To właśnie dlatego AVM Cenatorium możliwie precyzyjnie odwzorowują procesy zachodzące na rynku nieruchomości.

Dodatkowe dane są też ważne

W Cenatorium dbamy o jakość danych. Poszczególne rekordy są odpowiednio „czyszczone” tak, by dane wykorzystywane przy tworzeniu modeli automatycznej wyceny były optymalne. Same modele zostały stworzone we współpracy z najlepszymi ośrodkami naukowymi w Polsce. Nasz AVM wykorzystuje zaawansowane algorytmy machinelearnigowe takie, jak sieci neuronowe, kriging czy różne modele oparte o drzewa decyzyjne ( np. RandomForest, Xgboost). Nie spoczywamy na laurach i wciąż prowadzimy prace nad ulepszaniem i tworzeniem nowych algorytmów, m. in. modeli wykorzystujących segmentację poszczególnych typów budynków bądź innych cech różnicujących nieruchomości. Wyróżnia nas to na tle rynku, ponieważ  pozostałe dostępne na rynku rozwiązania wykorzystują najczęściej średnią z ofert w okolicy wewnątrz przedziałów powierzchni i lat budowy. Nie uwzględniają natomiast istotnych zależności wynikających m.in. z: powierzchnii w danym budynku, zróżnicowania budynków w poszczególnych przedziałach lat budowy, piętra czy daty. Dodatkowo rozwiązania te bazują na modelach indeksacyjnych, opartych o średnie wartości ofertowe lokali w danym mieście czy dzielnicy. To zdecydowanie zbyt mało, by skutecznie odzwierciedlać różnego rodzaju zależności oraz wykazywać trendy zachodzące na rynku.

AVM Cenatorium został pozytywnie oceniony i zweryfikowany

Nasze rozwiązania są walidowane zewnętrznie i wewnętrznie. Wewnętrzne sprawdzenie odbywa się m.in. na podstawie próbki eksperckiej przygotowanej przez doświadczonych rzeczoznawców majątkowych. Przeszliśmy także pozytywnie proces zewnętrznej walidacji budowy modeli. Obejmuje ona sprawdzenie jakości danych, konstrukcji modeli i ich jakość predykcyjną oraz proces aktualizacji modeli będących w użyciu. To ważne potwierdzenie, że nasze dane są nie tylko wysokiej jakości, ale też możliwie kompletne. Dodatkowym źródłem danych zasilającym nasze modele predykcyjne jest prowadzona przez zespół Cenatorium inwentaryzacja budynków. Pozwala nam ona wprowadzić do procesu automatycznej wyceny nieruchomości także takie unikalne informacje, których nie ma w państwowych rejestrach. Dzięki temu rozszerzamy zbiór zmiennych istotnych w modelu i zapewniamy jeszcze bardziej dokładny wynik, powstający dodatkowo w oparciu o np. informacje dotyczące roku budowy, typu budynku czy liczby pięter. Jest to jedyny w Polsce taki zestaw danych, gdyż w żadnym publicznym źródle tego rodzaju informacje nie są dostępne.

Można posłużyć się tu przykładem. Informacja o piętrze lokalu jest istotna, jednak zachowanie ceny mieszkań na 5 piętrze będzie inne jeśli jest to budynek 5. piętrowy, a inne jeśli jest on 10. piętrowy. Dodatkowo, w procesie weryfikacji naszych modeli biorą udział rzeczoznawcy, którzy włączają się m.in do etapu doboru transakcji rynkowych, uzupełniania brakujących danych transakcyjnych czy weryfikacji wyników. Wszystko to, sprawia że modele są usprawniane w sposób ciągły. Aż do perfekcji 😉