Przejrzystość rynku nieruchomości: ustawa o jawności cen ofertowych, uwolnienie danych RCN, Portal DOM

Choć ceny mieszkań i domów rosną nieprzerwanie od wielu lat, dopiero od niedawna coraz częściej podnosi się temat potrzeby większej przejrzystości na rynku nieruchomości. Tymczasem Cenatorium już znacznie wcześniej dostrzegło tę potrzebę i podjęło konkretne działania, aby wspierać uczestników rynku w podejmowaniu świadomych decyzji. Od lat konsekwentnie rozwijamy narzędzia zwiększające dostęp do wiarygodnych danych i budujące transparentność rynku. Dzięki naszej pracy uczestnicy rynku zyskali dostęp do rzetelnych informacji oraz nowoczesnych rozwiązań, które pozwalają podejmować decyzje oparte na faktach, a nie wyłącznie na intuicji.

Jednym z kluczowych projektów spółki jest Baza Cen Cenatorium, czyli największa komercyjna baza danych transakcyjnych w Polsce, integrująca informacje ze wszystkich Rejestrów Cen Nieruchomości (RCN). Obecnie zawiera ona ponad 7,5 milionów rekordów, a jej zasoby są dodatkowo uzupełniane o dane z zewnętrznych rejestrów. Dzięki temu narzędzie to stanowi wiarygodne i jakościowe źródło wiedzy, wykorzystywane nie tylko przez banki, ale także przez pośredników i inne podmioty działające na rynku.

Cenatorium wyprzedziło też rynek, tworząc rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji (AI). AVM Cenatorium (Automated Valuation Model) to zaawansowany model machine learning, który pozwala szybko i wiarygodnie oszacować wartość nieruchomości. Co istotne, system nie bazuje na cenach ofertowych, lecz na realnych cenach transakcyjnych, co czyni go odpornym na manipulacje ze strony deweloperów.

Dodatkowym atutem rozwiązania jest to, że poza samą wyceną AVM wskazuje także transakcje porównawcze, które tę wycenę potwierdzają oraz wskaźnik wiarygodności, który odzwierciedla jakość przeprowadzonej analizy. Dzięki temu zarówno kupujący, jak i analitycy otrzymują nie tylko wynik, ale również solidne uzasadnienie, bez konieczności samodzielnego prowadzenia żmudnych analiz.

Widzimy więc, że rynek zmierza w kierunku, który Cenatorium wyznaczało już od lat. Rozumiemy, jak istotna jest transparentność cen na rynku nieruchomości, a także jak wiele wysiłku, pracy i zasobów wymaga realna poprawa w tym obszarze. Dlatego z uwagą przyglądamy się wszystkim inicjatywom zmierzającym do zwiększenia przejrzystości i dostępności danych.

W ostatnich miesiącach szczególnie dużo mówi się o trzech rozwiązaniach, które w założeniu mogą znacząco zmienić sposób funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce:

• Ustawa o jawności cen ofertowych (weszła w życie 21 maja 2025 r.).
• Portal DOM – rządowe narzędzie do analizy cen transakcyjnych.
• Uwolnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) – projekt zmian w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Ustawa o jawności cen ofertowych

Od 11 lipca 2025 r. deweloperzy są zobowiązani do publikacji aktualnych cen mieszkań, domów oraz pomieszczeń przynależnych – zarówno na stronach internetowych inwestycji, jak i w centralnym rejestrze państwowym (dane.gov.pl). Od 11 września przepisy obejmą także inwestycje już istniejące.

Wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych mieszkań i domów przez deweloperów to rozwiązanie, które może wpłynąć na przejrzystość rynku nieruchomości. Z jednej strony może ono „chłodzić” skłonność deweloperów do częstego i szybkiego podnoszenia stawek, z drugiej strony wiąże się z ryzykiem pojawienia się nowych niepożądanych zjawisk.

Większa przejrzystość i ochrona klientów

Jawne ceny przede wszystkim zwiększają transparentność. Potencjalni nabywcy zyskują możliwość łatwego porównania ofert, co może ograniczyć stosowanie praktyk uznawanych dotąd za nieuczciwe, np. takich jak różnicowanie ceny w zależności od oceny klienta przez dewelopera (jego sytuacji finansowej, świadomości rynkowej czy desperacji związanej z szybkim zakupem).

Dzięki dostępowi do informacji klient może szybciej odrzucić oferty znacząco przekraczające jego możliwości i ograniczyć konieczność kontaktu z biurem sprzedaży jedynie po to, aby poznać cenę wyjściową. Skraca to proces poszukiwania nieruchomości, a jednocześnie zwiększa znaczenie czynników pozacenowych. Gdy różnice cenowe między inwestycjami są niewielkie, większego znaczenia nabierają lokalizacja, dostępność usług, infrastruktura czy też uciążliwości w otoczeniu.

Potencjalne skutki uboczne

Jawność cen nie jest jednak pozbawiona wad. Po pierwsze, może prowadzić do tzw. „usztywnienia cen”, czyli mniejszej skłonności deweloperów do negocjacji indywidualnych warunków sprzedaży. Klient, widząc wysoką cenę już na etapie wstępnego researchu, może nawet nie podjąć kontaktu z biurem sprzedaży, podczas gdy w bezpośredniej rozmowie miałby szansę na uzyskanie rabatu czy dodatkowych korzyści.

Po drugie, pełna widoczność cen konkurencji ułatwia deweloperom monitorowanie rynku. Może to sprzyjać nieformalnemu ujednolicaniu ofert, a w niektórych segmentach wręcz powodować wzrost cen – szczególnie tam, gdzie podaż jest ograniczona. W efekcie zamiast zwiększać presję konkurencyjną, jawność cen może paradoksalnie ją osłabiać.

Brak standaryzacji i niepełne dane

Obowiązujące przepisy przewidują, że ceny muszą być publikowane na stronach deweloperów (lub dedykowanych stronach inwestycji) oraz w portalu dane.gov.pl. W praktyce brakuje jednak jednolitego standardu prezentacji. Klient wciąż musi analizować oferty indywidualnie, co wymaga czasu i zaangażowania.

Dodatkowo nadal na portalach ofertowych dostępne są ogłoszenia z brakiem ceny, a jedynie odniesieniem do strony dewelopera lub biura sprzedaży. Co istotne, przepisy nie nakładają obowiązku publikacji informacji o rabatach czy promocjach, które często decydują o finalnym koszcie zakupu. W efekcie ceny ofertowe mogą w znacznym stopniu odbiegać od transakcyjnych.

Pierwsze obserwacje po dwóch miesiącach

Nowe przepisy obowiązują od 11 lipca 2025 roku. Minęły zaledwie dwa miesiące, dlatego trudno jeszcze o jednoznaczne wnioski. Analiza danych z największych miast nie wskazuje na istotne zmiany w trendach cen ofertowych od momentu wejścia regulacji w życie. Dodatkowo należy pamiętać, że obowiązek jawności cen ofertowych dla istniejących inwestycji będzie obowiązywać od 11 września. Na ocenę wpływu jawności cen ofertowych na realne wartości transakcyjne trzeba będzie poczekać do momentu, gdy dostępne staną się dane z aktów notarialnych (lub umów przedwstępnych). Dopiero wtedy będzie można odpowiedzieć na pytanie, czy różnica między cenami ofertowymi a faktycznymi cenami sprzedaży uległa zmianie. Myślę, że za kilka miesięcy podejmiemy się takiej analizy i będziemy mogli wrócić z jej wynikami.

Portal DOM

26 sierpnia Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy powołującej Portal DOM – narzędzie, które ma zapewnić każdemu obywatelowi dostęp do statystyk o cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym.

Poza wprowadzonym obowiązkiem publikowania cen ofertowych, rząd pracuje nad kolejnym rozwiązaniem, które ma zapewnić powszechny dostęp do danych o cenach transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych. Chodzi o Portal DOM, którego projekt ustawy został przyjęty przez Radę Ministrów 26 sierpnia.

Dwa tryby dostępu

Nowe narzędzie ma działać w dwóch modelach:

• dla wszystkich użytkowników: umożliwi przeglądanie statystyk dotyczących cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym, z możliwością filtrowania według lokalizacji, okresu, typu nieruchomości, liczby pokoi czy innych parametrów,
• dla podmiotów publicznych: rozszerzony dostęp pozwoli analizować obrót nieruchomościami w kontekście polityki mieszkaniowej i projektowania instrumentów wsparcia.

Źródła danych

Portal ma być zasilany trzema głównymi źródłami:

1. rynek pierwotny: dane o umowach obejmujących mieszkania i domy jednorodzinne objęte mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, zgłaszane do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (EDFG),
2. rynek pierwotny poza EDFG: dane o umowach sprzedaży nieruchomości nieobjętych obowiązkiem prowadzenia rachunku powierniczego, pozyskiwane od innych podmiotów profesjonalnych,
3. rynek pierwotny i wtórny: informacje przekazywane przez Krajową Administrację Skarbową na podstawie aktów notarialnych, raportowanych przez notariuszy (podobnie jak w RCN).

Jakość i interpretacja danych – klucz do powodzenia portalu 

Sama idea portalu jest krokiem w stronę większej transparentności. Jednak skuteczność tego rozwiązania będzie zależeć przede wszystkim od jakości danych, ich kompletności, integracji, a także sposobu prezentacji. Większość użytkowników (użytkownicy indywidualni) nie otrzyma dostępu do danych jednostkowych, a jedynie do zagregowanych wyników statystycznych. Dlatego kluczowe będzie nie tylko to, jak szybko dane będą aktualizowane, lecz także jak czytelnie zostaną przedstawione.

Przykładowo, sama informacja o przeciętnej cenie metra kwadratowego nie wystarczy. Niezbędne są wskaźniki, które pozwolą ocenić wiarygodność i rozkład danych – tak, by użytkownik wiedział, czy ma do czynienia z rynkiem stosunkowo jednorodnym, czy ze zbiorem mocno zróżnicowanych transakcji. Na rynkach zróżnicowanych średnie wartości mogą bowiem znacząco odbiegać od realnych cen jednostkowych.

Wyzwania analityczne

Choć znamy ogólny zakres projektu, na tym etapie trudno jednoznacznie ocenić, w jakim stopniu Portal DOM faktycznie umożliwi świadome monitorowanie rynku nieruchomości. Wiele zależy od przyjętych metod walidacji danych, mechanizmów analitycznych oraz od tego, kto będzie odpowiadał za wsparcie merytoryczne i rozwój podejść analitycznych.

Bazując na naszym doświadczeniu, mamy świadomość, jak złożone i trudne jest to zagadnienie. Od wielu lat zajmujemy się analizą cen transakcyjnych i tworzymy największą komercyjną bazę takich danych w Polsce (Baza Cen), dlatego chętnie oferujemy swoje wsparcie w tym obszarze. 

Uwolnienie RCN – alternatywa dla Portalu Dom

Równolegle do dyskusji o projekcie Portalu DOM w przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się głosy, że lepszym rozwiązaniem byłoby uwolnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). To publiczny zbiór informacji o transakcjach nieruchomościami, prowadzony przez starostów w oparciu o dane z aktów notarialnych. Problem w tym, że rejestr jest zdecentralizowany, funkcjonuje w ponad 380 jednostkach. Obecnie dostęp do danych jest obecnie płatny i zależy m.in. od celu wykorzystania czy liczby analizowanych transakcji.

9 września w Sejmie, na posiedzeniu Komisji Infrastruktury, omawiano projekt nowelizacji ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, który zakłada zniesienie opłat za udostępnianie danych z RCN. Choć samo ułatwienie dostępu do informacji wydaje się krokiem w dobrą stronę, nie wszyscy zwolennicy tej zmiany zdają sobie sprawę z ograniczeń, jakie niesie ze sobą ten rejestr.

Ograniczenia Rejestru Cen Nieruchomości

Po pierwsze, dane z RCN nie oddają w pełni aktualnej sytuacji na rynku. W przypadku rynku pierwotnego, ceny wynikające z aktów notarialnych często są efektem negocjacji prowadzonych nawet kilkanaście miesięcy wcześniej na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. W efekcie finalna cena ujawniana w akcie bywa odzwierciedleniem realiów rynkowych sprzed roku, a nie z dnia podpisania dokumentu.

Po drugie, dodatkowe opóźnienia wynikają z samego procesu przekazywania i wprowadzania danych do systemu. Od momentu sporządzenia aktu notarialnego do udostępnienia informacji w RCN mogą minąć kolejne miesiące. To powoduje, że dane publikowane w rejestrze mają ograniczoną wartość dla osób szukających bieżącej wiedzy o rynku.

Po trzecie, należy zwrócić uwagę na jakość danych. Nasze doświadczenia pokazują, że aby faktycznie je wykorzystać, konieczne jest przeprowadzenie szerokiej walidacji i integracji z innymi rejestrami publicznymi. W obecnej formie wymagają one wielu dodatkowych prac analitycznych, aby mogły stanowić podstawę do monitorowania rynku.

Sposób udostępnienia

Nawet jeśli RCN zostanie uwolniony, znaczenie będzie mieć zakres i sposób udostępniania danych. Jeżeli dostęp nadal będzie wymagał składania indywidualnych wniosków, masowe zainteresowanie może doprowadzić do znacznych opóźnień po stronie urzędów. Z kolei udostępnienie danych wyłącznie w formie usług WMS/WFS wymagałoby od użytkowników zaawansowanych narzędzi do filtrowania i wizualizacji, co w praktyce ograniczyłoby dostępność tego rozwiązania. Pojawiają się również głosy o udostępnieniu tych danych w ramach geoportal.gov.pl. Sposób i forma udostępnienia danych nie zostały doprecyzowane w ramach projektu ustawy.

Dlatego samo zniesienie opłat – bez zmiany procesu zasilania rejestru i poprawy jakości danych – może przynieść więcej szumu medialnego niż realnych korzyści dla kupujących. Kluczowe jest skrócenie czasu wprowadzania danych i ewentualne rozważenie przekazywania informacji już z umów przedwstępnych, które lepiej odzwierciedlają moment podejmowania decyzji o cenie.

Historia wcześniejszych prób

Nie jest to pierwsza próba stworzenia systemu publikacji danych transakcyjnych. W ramach projektu ZSIN Faza II planowano wdrożenie usługi udostępniania średnich cen transakcyjnych. Co więcej, przewidywano nawet pilotażowe włączenie notariuszy do systemu CR ZSIN tak, by mogli przekazywać dane w ustandaryzowanej formie elektronicznej, co miało umożliwić automatyczną aktualizację rejestrów publicznych. Trudno jednak dziś wskazać użytkowników, którzy faktycznie z tych rozwiązań korzystali, co rodzi pytanie o ich skuteczność i realną implementację.

Równolegle funkcjonuje też Krajowa Integracja Cen Nieruchomości (KICN), czyli usługa zbiorcza, dostępna m.in. w Geoportalu Krajowym, która integruje dane z powiatowych rejestrów cen nieruchomości. Warunkiem włączenia do systemu jest zgłoszenie przez dany powiat własnej usługi przeglądania (WMS) do Ewidencji Zbiorów i Usług Danych Przestrzennych (EZiUDP).

Zakres danych w KICN jest jednak mocno ograniczony, obejmuje jedynie podstawowe informacje o transakcjach, takie jak lokalizacja, rodzaj transakcji, typ nieruchomości i data, ale bez podania ceny. Co więcej, obecnie mniej niż 40% powiatów udostępnia dane w sposób umożliwiający integrację w ramach KICN, a jakość oraz przydatność dostępnych informacji pozostawia wiele do życzenia.

Portal DOM czy RCN?

Patrząc zarówno na projekt Portalu DOM, jak i dyskusje wokół Rejestru Cen Nieruchomości, widać, że kluczowym zagadnieniem jest źródło danych i ich aktualność. Nawet najlepsze rozwiązanie technologiczne nie spełni swojej roli, jeśli dane będą opóźnione, niekompletne lub trudne do interpretacji.

Czynniki makroekonomiczne i ich wpływ na ceny mieszkań

Trzeba podkreślić, że nawet szybki i przejrzysty dostęp do danych i informacji o cenach nie oznacza automatycznie stabilizacji rynku. Ceny nieruchomości wciąż w dużej mierze kształtowane są przez czynniki makroekonomiczne, takie jak koszty finansowania (oprocentowanie kredytów), poziom inflacji, ceny materiałów budowlanych czy dostępność gruntów.

Dobrze ilustruje to przykład programu „Kredyt 2%”, który w założeniu miał zwiększyć dostępność mieszkań, zwłaszcza dla osób młodych i o niższych dochodach. Były też skutki uboczne tego programu. Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań i większa liczba zawieranych umów szybko przełożyły się na dynamiczny wzrost cen, co dodatkowo pogłębiło problem ograniczonej dostępności.

Po zakończeniu programu rynek zareagował kolejnym spowolnieniem. Brak jasnych informacji o ewentualnych nowych mechanizmach wsparcia sprawił, że część klientów wstrzymała decyzje zakupowe, oczekując na kontynuację lub nowe inicjatywy rządowe.

Niezależnie od tego, ogromne znaczenie dla rynku będą miały w kolejnych miesiącach i latach decyzje dotyczące stóp procentowych oraz poziomu inflacji. To właśnie one wprost przekładają się na koszty kredytu hipotecznego, a więc na zdolność kredytową klientów i ich realne możliwości zakupu mieszkania.

Podsumowanie

Inicjatywy takie, jak jawność cen ofertowych, rozwój Portalu DOM czy ewentualne uwolnienie danych z RCN niewątpliwie mogą zwiększyć przejrzystość rynku nieruchomości i ułatwić podejmowanie świadomych decyzji. Jednak ich rzeczywista skuteczność będzie zależeć przede wszystkim od jakości danych, sposobu ich prezentacji oraz szybkości aktualizacji (aktualności).

Z naszego doświadczenia jasno wynika, że same regulacje to za mało. Kluczowe jest stworzenie spójnej, dobrze zaprojektowanej infrastruktury informacyjnej, która pozwoli uczestnikom rynku, zarówno klientom indywidualnym, jak i instytucjom publicznym, korzystać z rzetelnych i łatwych do interpretacji danych. Dodatkowo infrastruktura powinna również sprzyjać sprawnej wymianie informacji pomiędzy rejestrami i ułatwiać ich zasilanie, np. poprzez opracowanie narzędzi do przekazywania danych przez notariuszy. Tylko wtedy działania regulacyjne przełożą się na realny wzrost transparentności i stabilność rynku.