Blog

Dowiedz się więcej o rynku nieruchomości

Sztuczna inteligencja: finansowe must-have?

Eksperci szacują, że ilość danych wytworzonych przez ludzkość będzie podwajać się co dwa lata. Narastająco wykładniczo ilość informacji wymaga zmiany podejścia do ich przetwarzania. Tradycyjne podejście do przetwarzania danych można porównać do wydobycia węgla – ustrukturyzowana baza to złoże informacji o określonej wartości. Teraz jednak, z napływającymi ze wszystkich stron terabajtami informacji, trzeba umieć wydobyć to co naprawdę ważne – tak jak w kopalniach złota, gdzie sukcesem jest uzyskanie grama czystego kruszcu z tony urobku. Według analityków, nieumiejętność selekcji i korzystanie ze słabej jakości danych kosztuje amerykańskie biznesy ponad 3 biliony dolarów rocznie. I tu na scenę wkracza sztuczna inteligencja.

Sensacyjne nagłówki ogłaszające zagrożenia związane ze sztuczną inteligencją coraz częściej pojawiają się nawet na największych portalach informacyjnych. Strach wzbudziły informacje z laboratorium Facebooka. Boty testujące możliwości wykorzystania technik sztucznej inteligencji, które miały nauczyć się nawzajem negocjacji po angielsku, zaczęły rozmawiać w niezrozumiałym dla inżynierów języku. Do porażki czasem muszą się przyznać nawet tak doświadczone w tym obszarze firmy jak Microsoft. Ich eksperymentalny, twitterowy bot „Tay” miał nauczyć się komunikacji z ludźmi – komunikując się z ludźmi. Twórcy nie przewidzieli jednak skoordynowanego, celowego ataku grupy użytkowników. Bot szybko zmienił się z niewinnej nastolatki… w rasistkę rzucającą seksistowskimi uwagami.

Mądrze rozwijana sztuczna inteligencja może jednak przynieść wiele korzyści. Odpowiednio zastosowane systemy już teraz sprawiają, że praca jest bardziej efektywna, otwierają też wiele obszarów, które dotychczas były niedostępne. Sztuczna inteligencja pomaga analitykom – jest w stanie znacznie szybciej niż człowiek, bez manualnego przekopywania się przez dane, zbadać zdolność kredytową albo wyliczyć składkę ubezpieczenia. Programy wspierają banki w badaniu transakcji i wyłapywaniu tych, które wydają się podejrzane: służą praniu brudnych pieniędzy lub są skutkiem kradzieży kart kredytowych albo danych osobowych. Według IBM, już za dwa lata ponad 80% kontaktu z klientem będzie się odbywać bez udziału ludzi. Pracownikom zostanie rozwiązywanie tylko tych bardziej skomplikowanych zgłoszeń.
Potencjał sztucznej inteligencji pokazują ostatnie sukcesy programów w rywalizacji z ludźmi. Po tym jak w 1997 roku komputer Deep Blue pokonał rosyjskiego mistrza szachowego Garriego Kasparowa, łupem AI padła kolejna klasyczna gra planszowa. Zaprojektowany przez Google program AlphaGo wygrał w starożytnej, chińskiej grze Go z koreańskim mistrzem Lee Sedolem. Go jest znacząco trudniejsza od szachów – szacuje się, że liczba możliwych kombinacji przekracza liczbę atomów we wszechświecie – i to miliardy miliardów razy. Komputer poradził sobie z człowiekiem także w nieco mniej sztywnych warunkach. Program zaprojektowany przez firmę OpenAI, który sam nauczył się grać w grę komputerową Dota 2, pokonał w pojedynku 1 na 1 jednego z najlepszych graczy na świecie.

Obecnie mam przyjemność uczestniczyć w projektach, które – gdyby nie wykorzystanie sztucznej inteligencji – wymagałyby zaangażowania setek pracowników. Pierwszy, umożliwia – podając podstawowe informacje o mieszkaniu – błyskawiczne poznanie wartości danej nieruchomości. System wykorzystuje sieci neuronowe, drzewa decyzyjne i lasy losowe. Za pomocą specjalnych algorytmów wylicza następnie wartość mieszkania. Kolejny projekt, ma służyć przy inwestycjach infrastrukturalnych na dużą skalę. Wykorzystuje dane satelitarne, informacje o własności gruntów i ograniczenia środowiskowe oraz prawne. Dzięki temu jesteśmy w stanie pomóc w wytyczeniu optymalnej trasy i podejmowaniu decyzji na każdym etapie projektu. Rozwiązania tego typu, w najbliższych latach, staną się standardem dla firm i organizacji zajmujących się nieruchomościami.

Niech o potencjale sztucznej inteligencji świadczą słowa Franka Chena, partnera w firmie Andreessen Horowitz, zajmującej się inwestowaniem w startupy. Obecnie, wsparcie dla młodych firm wykorzystujących sztuczną inteligencję wynosi miliardy dolarów rocznie. Zdaniem Chena, „już za dwa lata nikt nie będzie chciał inwestować w startup, tylko dlatego że korzysta z rozwiązać z obszaru AI”. Chen uważa, że inwestorzy będą automatycznie zakładali, że każda firma wykorzystuje najlepsze dostępne na rynku rozwiązania – czyli sztuczną inteligencję. Trzeba więc będzie wyróżnić się czymś jeszcze bardziej innowacyjnym.

Adam Sobczak, co-founder Cenatorium

Konstancin: ile zapłacisz za sąsiedztwo z celebrytą?

Mikroklimat, uzdrowisko, park krajobrazowy, tak natura wspomaga tych, którzy na rynku nieruchomości oferują domy w Konstancinie. Jeśli do tych przyrodniczych walorów dodać historię, także tę architektury, zamkniętą w okazałych rezydencjach z przełomu wieku, sąsiedztwo osób powszechnie znanych, dla inwestora sprawa jest jasna. Za luksus trzeba po prostu zapłacić. Dlatego, jak wynika z raportu przygotowanego przez niezastąpionych analityków Cenatorium, jeśli nawet masz wolny milion, na zakup nieruchomości w tej lokalizacji, może nie wystarczyć.

Konstancin-Jeziorna uważany jest za jeden z najbardziej prestiżowych adresów, nie tylko w Warszawie. Rezydencje osobistości z czołówki najbogatszych Polaków od lat wzbudzają emocje. Obok rodziny Kulczyków, Staraków i Niemczyckich, tę elitarną lokalizację wybierali także Wojciech Fibak, Maryla Rodowicz czy Tomasz Lis. Każdego roku dochodzi tu do około 20-30 transakcji dotyczących kupna domów jednorodzinnych. Niektórzy skomentują, że to mało, ale na tym właśnie polega luksus Konstancina.

Według danych z Bazy Cen Transakcyjnych, metraż sprzedawanych w Konstancinie domów był bardzo zróżnicowany. W przebadanych transakcjach w zeszłym roku doszło do obrotu domami i rezydencjami o powierzchni od 135 m2 do 909 m2.

Biorąc pod uwagę różnorodność nieruchomości, jakie są przedmiotem transakcji, uśrednianie cen może być bardzo mylące. Domy różnią się wiekiem, jakością, standardem, powierzchnią oraz wielkością działki, na jakiej są położone, a przecież ona także determinuje cenę – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium

Jedna z(n)a milion

Ku pokrzepieniu serc zainteresowanych zamieszkaniem w Konstancinie warto wspomnieć, że zdarzają się transakcje do 1 mln złotych. Co trzecia transakcja mieściła się w tym budżecie, a najtańsza, za którą trzeba było zapłacić 600 tysięcy złotych, dotyczyła małego, parterowego domu, jednak o bardzo niskim standardzie. Najprawdopodobniej kupujący był bardziej zainteresowany samą działką, a zakupiony wraz z gruntem budynek mieszkalny był przeznaczony do wyburzenia.

Najdroższa transakcja, jak wielu mogłoby przypuszczać, nie dotyczyła jednak luksusowej rezydencji. Była to działka, na której znajdowały się dwa budynki wymagające generalnego remontu. Dokładna powierzchnia użytkowa zabudowań nie jest znana, ale założono, że wynosiła ona około 650 m2. W sumie cały zakupiony grunt to obszar ok. 12 tys. m2. I za taki pakiet – działki wraz z budynkami – trzeba było wyłożyć 12 mln zł. Takie ceny nawet w Konstancinie nie są codziennością – w ciągu roku tylko jedna na dziesięć transakcji przekracza kwotę 10 mln zł.

Metr wart kilkanaście tysięcy

Ceny za 1 m2 domu jednorodzinnego są bardzo zróżnicowane, zależą od wielu czynników,
a przede wszystkim są nieporównywalne z rynkiem lokali mieszkalnych. W przypadku przebadanych przez analityków Cenatorium transakcji, rozpiętość cenowa wyniosła od 4 tys. do 12,5 tys. zł/m2.

Jak wynika z naszych wieloletnich obserwacji rynku i szczegółowych analiz transakcji, wartość nieruchomości w tej części aglomeracji warszawskiej, nie spada. Prognozujemy, że ta tendencja będzie się utrzymywała. Chociaż portale ofertowe prezentują dużo wyższe ceny rezydencji w Konstancinie, to zawierane transakcje dowodzą, że nie często zdarza się zakup o wartości powyżej kilkunastu milionów. Najczęściej, bo aż  44 proc. transakcji, zamyka się w 3 mln złotych.  – dodaje Barbara Bugaj z Cenatorium.

Jak podaje portal oto.dom, obecnie w ofercie są trzy rezydencje, których cena ofertowa przekracza 20 mln zł. Najdroższa jest rezydencja z początków XX wieku (z 1911 r.) o powierzchni ok. 1 000 m2.

AVM idealny do wyceny portfeli nieruchomości

Modele matematyczne wykorzystujące bazę danych o nieruchomościach do obliczenia rynkowej wartości na podstawie  analizy lokalizacji, warunków rynkowych i informacji o danym mieszkaniu, działce zmieniają wiele procesów, które wcześniej albo były czasochłonne, albo – dla przeciętnego konsumenta – niedostępne. Trzeba jednak mieć się na baczoności i pamiętać, że diabeł tkwi w szczegółach. Kluczowymi warunkami do poprawnego określenia prawdziwej wartości nieruchomości są przede wszystkim jakościowe dane, a także sam algorytm do wyceny. Polskim przykładem Automated Valuation Model jest AVM Cenatorium,  gdzie wyceniamy nieruchomość w sposób automatyczny, równocześnie dostrzegając złożoność jej otoczenia.

Liczą się fakty: cena transakcyjna

Dostępne w Polsce w rozmaitych formach rozwiązania wykorzystują bardzo często informacje o ofertach. Nic w tym dziwnego. Danych ofertowych jest więcej, są łatwo dostępne, aktualizowane codziennie ale… nie dostarczają one wiarygodnych informacji o rynku nieruchomości. A już na pewno, nie o wartości rynkowej danego mieszkania. Oferty są ze swej natury życzeniowe: to oczekiwania sprzedającego, które nie mówią nic o realnej wartości nieruchomości.
Zamieszczane w ogłoszeniach kwoty są zawyżone w stosunku do rzeczywistych wartości rynkowych nieruchomości o średnio 15%. Dodatkowo publikowane są oferty w rzeczywistości nieistniejące, które mogą służyć sztucznemu podnoszeniu cen przez podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami. W związku z tym, dane te są w większości przypadków bezwartościowe do określenia PRAWDZIWEJ wartości nieruchomości.
Także z tego powodu, modele automatyczne oparte na bezwartościowych danych nie są w stanie dostarczyć wiarygodnych informacji.

Read More

Drugie urodziny urban.one – świętuj z nami!

Jedno z dzieci Cenatorium – aplikacja do automatycznej wyceny mieszkania urban.one – obchodzi właśnie drugie urodziny! Z tej okazji, dwie wyceny na urban.one kupisz już za… 14,50 zł! To jednak nie koniec niespodzianek i prezentów.

Oficjalnie ogłaszamy prace nad nowym, ulepszonym raportem urban.one. Będzie on zawierał jeszcze więcej informacji kluczowych do zrozumienia sytuacji na rynku nieruchomości i podjęcia odpowiedzialnych decyzji co do zakupu lub sprzedaży mieszkania.

Na razie testujemy pierwsze nowe rozwiązanie z raportu: analizę wycenianego mieszkania pod kątem najmu krótkoterminowego. Przedstawia ona szacowaną cenę za dzień wynajmu, szacowany roczny wskaźnik obłożenia (przez jaką część roku mieszkanie będzie wynajęte, przy założeniu, że jest dostępne przez cały rok) oraz szacowany, średni zysk za miesiąc. Powyższe wyliczenia powstały dzięki eksperckiej analizie danych dotyczących rynku najmu krótkoterminowego. Więcej nowych rozwiązań będziemy prezentować i testować w najbliższych tygodniach.

Ciasne, ale własne – rekordy na kilkunastu metrach kwadratowych

Szafa, łóżko, mini-łazienka i aneks kuchenny. Zarówno wśród deweloperów, jak i wśród kupujących można zaobserwować modę na tzw. mikroapartamenty. Projektanci liczą, że spełni się powiedzenie „ciasne, ale własne”. Wśród kupujących, na takie lokale często decydują się dużo podróżujący biznesmeni, czy inwestorzy, którzy następnie przeznaczają mikroapartament pod wynajem krótkoterminowy. Ten trend dotarł już do Polski. Analitycy Cenatorium sprawdzili, gdzie sprzedają się najmniejsze – i najdroższe – mikromieszkania w naszym kraju. Read More

Rekordy na rynku nieruchomości w Polsce w 2017 r.

mat.prasowe dewelopera

Wydawało się, że Warszawa nie obroni tytułu lidera w rankingu najdroższych nieruchomości. Końcówka roku zapewniła jednak  tym razem rekord należy do mieszkań w wieżowcu Cosmopolitan na Twardej w Warszawie, detronizując tym samym apartamentowiec Park Lane. Kupujący wyłożyli na dwa apartamenty po ok. 5,7 mln zł. Cena za 1m2, wysoka tak jak kondygnacje na których znalazły się 163-metrowe lokale, wyniosła więc około 35 tys. zł. Dokładając niewiele do wartości 1m2 rezydencji w Warszawie można było kupić mieszkanie w Nowej Soli. Read More

Ceny działek w okolicach Centralnego Portu Komunikacyjnego

Centralny Port Komunikacyjny to nie tylko projekt infrastrukturalny, ale i społeczny. Sprawdziliśmy, ile kosztują działki budowlane w rejonach typowanych do bycia zalążkiem nowego miasta.
Równina Łowicko-Błońska, 35 mld zł po stronie kosztów, 100 mln w liczbie pasażerów. To oś narracji wokół szykowanej budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) w gminie Baranów, pomiędzy Warszawą a Łodzią. Gigantyczne lotnisko i towarzysząca mu infrastruktura ma być jedną z największych inwestycji w historii naszego kraju. „To może być nowe serce komunikacyjne Polski” – zapowiada wicepremier Mateusz Morawiecki. Read More

Gdzie kupuje się najdroższe mieszkania?

Kraków wciąż w cenie

Nieprzewidywalność pogody nad polskim morzem ma swoją cenę i to – jak pokazuje pierwsze półrocze 2017 roku na rynku nieruchomości – całkiem wysoką. Amatorzy Trójmiasta kupując mieszkanie w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie musieli liczyć się z dużym wydatkiem. Najbogatsi płacili grube miliony, żeby cieszyć się trójmiejskim adresem. Oto zestawienie rekordowych transakcji na rynku nieruchomości w Polsce w pierwszym półroczu tego roku, przygotowane przez zespół analityków urban.one.

Read More